Участники рынка жилья Екатеринбурга рассказали о последствиях отказа от долевки

Источник: Znak.com Фото: пользователя Falshivomonetchick из фотоальбомов Uralweb

Президент Владимир Путин поручил разработать механизмы, которые позволят за  три года отказаться от  долевого участия в  жилищном строительстве. Таким образом, застройщики лишатся самых дешевых средств  — денег покупателей, которые приобретают квартиры в  еще не  построенных домах. Между тем, в  Екатеринбурге с  помощью средств частных покупателей строится 80-90% жилья. Znak.com спросил девелоперов и  экспертов, как они относятся к  предстоящему отказу от  долевки и  как изменится рынок с  ее  отсутствием.

По  данным компании «ИНТРО Аналитика», сейчас в  Екатеринбурге около 90% жилья строится с  привлечением средств населения. Этот механизм используют практически все участники рынка. До  недавнего времени исключение составляло «РСГ-Академическое» (входит в  ГК «Кортрос»)  — застройщик района Академический, который продавал квартиры уже после сдачи домов. Однако в  2017 году и  этот участник рынка начал привлекать средства дольщиков, правда, в  небольшом объеме.

По  подсчетам аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН), через участие в  долевом строительстве в  Екатеринбурге продается около 80% квартир в  новостройках. В  крупной компании «Атомстройкомплекс» рассказали, что порядка 70% от  строящегося жилья компания продает по  договорам долевого участия. В  целом по  России эта цифра составляет около 90%.

Альтернативы деньгам населения у  девелоперов пока нет. Деньги, которые покупатель вносит на  этапе строительства, застройщик получает без процентов и  вкладывает их  в  проект. В  свою очередь и  покупатели получают бонус за  риск, так как на  этапе строительства квартиры обычно дешевле, чем после сдачи, на  10-15%. Не  все квартиры удается продать до  их  ввода в  строй, поэтому компании либо добавляют собственные средства, либо привлекают кредиты в  банках. Как рассказали Znak.com в  пресс-центре Уральского банка Сбербанка, в  Екатеринбурге в  Сбербанке ставки по  кредитам на  строительство жилья составляют 10-13%. Они зависят как от  финансового положения заемщика, так и  от  реализуемого проекта. В  целом на  рынке ставки могут быть и  выше.

Широкое вовлечение населения в  строительный бизнес породило проблему обманутых дольщиков, которую пока не  удается решить никаким ужесточением законодательства и  правил работы для застройщиков. Поручение Владимира Путина о  том, что к  15  декабря должны быть представлены механизмы, которые за  три года заменят для компаний средства граждан, должно решить проблему обманутых дольщиков навсегда. Альтернативы обозначены как «банковское кредитование и  иные формы финансирования», например проектное финансирование. Однако кардинальное изменение рынка приведет и  к  негативным последствиям, прогнозируют девелоперы. Некоторые вообще ставят под сомнение выполнимость поручения президента.

Директор компании «Брусника» в  Екатеринбурге Сергей Антонов считает, что в  масштабах страны найти и  реализовать за  три года альтернативу механизмам долевки вряд  ли удастся. «В  России более 3 трлн рублей инвестируется населением каждый год в  новостройки. Заместить такую сумму деньгами банков или собственными средствами девелоперов невозможно. При этом на  сокращение объемов строительства и  увеличение стоимости жилья государство не  пойдет  — это чувствительный социальный фактор»,  — рассуждает эксперт. Он  отмечает, что в  целом «Брусника» поддерживает стремление государства сделать покупку новостроек более надежной, и  предполагает более вероятный сценарий развития ситуации  — «поэтапное эволюционное движение всех участников процесса к  отказу от  долевого строительства в  течение 5-6 лет». «Мы  тоже думаем об  этом и  готовимся»,  — добавил Антонов.

«Формат покупки жилья по  договорам долевого участия остается самым удобным для граждан, ведь они имеют возможность выбрать оптимальную по  стоимости и  планировке квартиру на  начальном этапе строительства. Переход от  долевки к  проектному финансированию, безусловно, спровоцирует рост цен на  жилье соразмерно банковским ставкам, и, по  сути, из-за сравнительно небольшого процента обманутых дольщиков пострадают все клиенты, выбирающие надежных застройщиков»,  — комментирует директор агентства недвижимости «Атом» Данил Кузнецов.

Фото пользователя Falshivomonetchick из  фотоальбомов Uralweb

«Президент давно намекал на  прекращение долевых отношений между гражданами и  застройщиками,  — говорит один из  крупнейших застройщиков Екатеринбурга. —  Так, были установлены требования к  финансовой обеспеченности застройщиков, а  именно к  уставному капиталу, выдвинуто условие „один застройщик  — одно разрешение на  строительство“, создан фонд обманутых дольщиков. Все это приведет к  неизбежным последствиям. Во-первых, на  рынке останутся только крупные застройщики, ибо мелкие просто не  смогут доказать банкам свою способность выплачивать кредиты. Во-вторых, займы будут браться под проценты, таким образом, стоимость строительства увеличится, и, как следствие, вырастет цена на  недвижимость. В-третьих, сократится объем строительства как в  нашем регионе, так и  в  стране в  целом». Впрочем, девелопер уточняет, что влияние нового механизма можно будет оценить лишь тогда, когда будет ясность в  требованиях банков к  застройщикам, а  также  — самое главное  — в  размере ставки проектного финансирования девелоперских проектов.

«Использование такого инструмента, как долевка,  — это признак слабой страны и  слабого рынка,  — говорит директор компании Prinzip Геннадий Черных. —  Однако в  странах, где долевки нет, есть нормальное проектное финансирование, которого нет у  нас». Ставка по  проектному финансированию, заменяющему компаниям средства дольщиков, должна позволять строить, говорит девелопер, не  уточняя ее  размер. Комментируя текущую кредитную ставку Сбербанка на  уровне 10-13% годовых, он  отметил, что для ее  получения надо предоставить банку массу информации и  дополнительных залогов с  личным поручительством. Сбор документов и  согласования может занимать от  6 месяцев до  полутора лет при том, что средства, бывает, нужны быстро.

Геннадий Черных полагает, что в  России сейчас нет государственных институтов, которые способны профинансировать строительство 80 млн квадратных метров жилья в  стране. Отказ от  долевки может спровоцировать уход с  рынка 50-60% компаний.

Глава аналитического отдела УПН Михаил Хорьков считает идею отказа от  долевки неоднозначной. Не  станет обманутых дольщиков, но  сами риски никуда не  денутся  — просто теперь они будут переложены на  банковскую сферу. Главное, будут  ли предложены механизмы, которые действительно обеспечат доступ застройщиков к  относительно дешевому финансированию. «Если да, то  ничего страшного. Рынок постепенно адаптируется, и  по  большому счету для покупателей в  этом случае больше будет даже плюсов, потому что продавать готовый продукт будет сложнее  — всегда можно посмотреть и  оценить качество, это не  картинки и  обещания»,  — считает Михаил Хорьков.

«То, что цены на  квартиры станут выше  — это лишь один из  возможных сценариев. Цена определяется возможностями покупателей и  объемами строительства. Сможет  ли в  условиях нынешней конкуренции застройщик переложить свои расходы на  покупателей? Не  факт»,  — рассуждает аналитик. Он  не  исключает, что изменения приведут к  укрупнению компаний.

 
По теме
Управление Росреестра зарегистрировало первый договор участия в долевом строительстве в рамках сотрудничества с Фондом защиты дольщиков 27 октября состоялась первая регистрация договора участия в долевом строительстве,
зенин.jpeg - ОТВ Отделение лучевой диагностики клиники «Здоровье 365» похоже на что-то космическое: мощные аппараты, куда «въезжает» человек, на экранах мониторов – разноцветные графики, схемы, проекции, выдающие максимально достоверную информацию.
ОТВ
В 2023 году процент смертей в СМП в Свердловской области оказался ниже, чем по стране Егор СОЛОВЬЕВ Догоспитальная летальность в Свердловской области оказалась на 0,8% ниже, чем в среднем по России Фото:
КП Екатеринбург
Паруса надежды и веры в наших сердцах - GorodNS.Ru Театральная Салда начинает потихоньку привыкать, что время от времени на подмостках городского Дворца культуры происходит удивительное событие, имя которому – Премьера.
GorodNS.Ru
Маша Миронова - Рулить должна молодёжь - Газета Зареченская Ярмарка Маша Миронова - Рулить должна молодёжь Маша Миронова - Рулить должна молодёжь   Сегодня мы решили поговорить с необычной именинницей.
Газета Зареченская Ярмарка