ОФИСЫ: БАЛЛАСТ ЗА БОРТ

ОФИСЫ: БАЛЛАСТ ЗА БОРТ

Офисы: как не потерять статус в погоне за оптимизацией расходов


Собственники и управляющие компании коммерческой недвижимости оказались один на один с новыми экономическими реалиями. Финансовый кризис не обошел стороной и офисные центры, причем любой классности. Владельцы офисов оказались перед дилеммой: как оптимизировать расходы? В группе риска оказались и сервисные услуги.

 

   Вертолётная площадка на крыше, фонтаны в фойе, зимний сад и зона отдыха для работников офисов, применение инновационных технологий для поддержания чистоты и инженерной составляющей инфраструктуры здания, из окон – вид на радующий глаз ухоженный парк с клумбами и лужайками… Все это составляющие первоклассного успешного делового центра, в котором отбоя нет от арендаторов, или излишества, не нужные ни арендаторам, ни собственникам?
    Дискуссии о классификации бизнес-центров в России – любимая тема консультантов практически на всех конференциях и форумах недвижимости. Проблема эта очевидна, однако, помимо задачи идентифицировать статус того или иного офиса,  существует еще и вопрос классификации непосредственно услуг.
     По мнению управляющего директора NAI Becar Давида Годшо , в российской классификации БЦ нет перечня сервисов УК, там просто сказано о том, что на объекте обязательно должна быть профессиональная управляющая компания.
По сути, разница между «А» и «В» небольшая. К «А» предъявляются более жесткие критерии и предполагается использование более качественных материалов, не допускается, например, пятно на зеркале в лифте. А в «В», наверное, это можно списать на нерадивость уборщицы.
     Кроме того, все материалы, из которых сделан сам БЦ класса «А» и с помощью которых его обслуживают, предполагаются более качественными и дорогими, и, соответственно, требуют более пристального внимания. Инженерные системы должны быть интеллектуальными, компьютеризированными, с диспетчерскими пультами управления, что практически исключает возможность аварии.
     «Особые требования предъявляются и к уровню квалификации персонала, для «А» – это только славянский тип внешности, при любых обращениях ответ должен быть максимально любезный, с улыбкой»,  – подчеркивает Давид Годшо.  
     Генеральный директор УК «R.management» Алексей Мальцев убеждён, что лучшим показателем классности и качественности объекта является состав его арендаторов. Как правило, это объекты с крупной нарезкой – площади начинаются от ста метров. Если класс «А» начинают сдавать в нарезку маленьким компаниям, то формально объект – высокого класса, но атмосфера, престиж теряются. В бизнес-центре должны быть системообразующие крупные арендаторы, сегодня это, как правило, приближенные к государству компании в сфере финансов, энергетики, транспорта.

 

Сомнительная экономия.  
     Вернёмся к управлению. Большинство экспертов солидарны: экономия за счет сервиса не уместна. Лицо БЦ должно в любом случае сохраниться. Репутацию трудно заработать, зато легко потерять и вдвойне сложно – восстановить.
    «Рынок управления в России зародился не так давно, однако сервис, начиная от клининга и заканчивая охраной, почти всегда находился и находится на аутсорсинге. Сервис – это то, на чем ни в коем случае нельзя экономить, в противном случае – аварии, серьезные проблемы. Характерный пример – летние лесные пожары по всей России, там, где должным образом не была организована работа по противопожарной безопасности, случилась трагедия», – говорит Екатерина Прокопова из CB Richard Ellis.
     Как рассказывает руководитель отдела исследований и стратегического консалтинга Cushman & Wakefield Денис Соколов, в период кризиса часто возникает соблазн отказаться от некоторых услуг. Однако не следует путать разумную экономию, когда компания пытается платить меньше при сохранении качества услуг и снижение качества обслуживания. Профессионализм управляющего как раз и заключается в том, чтобы не тратить лишних денег клиента при сохранении качества.
    Например, в бизнес-центрах класса «А» операционные расходы не зря отделены от  арендной ставки. Арендатор такого БЦ понимает, как расходуются эти средства, и видит прямую связь между качеством обслуживания и операционными издержками. Скорее он будет настаивать на снижении базовой ставки. Низкое качество обслуживания является аргументом в пользу снижения ставки, поэтому профессиональные управляющие не допускают падения качества сервиса. Если же операционные расходы включены в ставку, у собственника велик соблазн увеличить свою прибыль за счет минимизации операционных расходов, что ведет к снижению качества обслуживания.
   «Проблема заключается в том, что здание очень легко может потерять позиционирование высококлассного по причине плохого обслуживания, однако восстановить репутацию, просто повысив качество, будет уже очень проблематично, и владельцу придется смириться с дисконтом к арендной ставке», – поясняет Денис Соколов.
    Доля сервисов в общем объеме расходов невелика. «Эффективность от оптимизации расходов на эксплуатацию объекта недвижимости сильно преувеличена по сравнению с доходной частью», – уверен Алексей Мальцев. Это коммунальные услуги, клининг, охрана и техническая эксплуатация. Для получения большей прибыли от объекта эксплуатации необходимо усерднее работать над доходной частью, а расходная – не даст такого значимого эффекта, как кажется. Возьмем, например, сберегающие технологии, их внедрение очень дорого и сэкономить на них явно не получится, к тому же срок их окупаемости большой.


     Как считает Алексей Мальцев, в первую очередь собственники пытаются договориться с аутсорсерами, сейчас среди них высокая конкуренция. Можно поработать над расписанием и периодичностью клининга, который обходится владельцу в 60 рублей за кв.м.: когда убирать общие зоны или офисы. Экономия составит процентов 15–20. Можно поработать над количеством постов охраны. Ощутимой экономии не получится.
     По словам генерального директора ГК ЗАО «Уралстройинвест» Ильи Журавлева, финансовый кризис, разумеется, повлиял на систему управления БЦ. Многие собственники просто сократили численность персонала, отказавшись  от обслуживающих компаний: одна сильная фирма в состоянии заменить несколько менее значимых. Сюда можно отнести и перезаключение договоров, например,  с какой-нибудь частной энергосбытовой компанией, условия которой оказались  выгоднее. Пересмотрены были рекламные бюджеты, сократились затраты на  рекламные кампании. 
    В целом изменилась система  управления БЦ,  а услуги, которые  оказывались управляющими  компаниями и их подрядчиками, остались. «Произошла оптимизация затрат, но уровень обслуживания остался прежним», – резюмирует Илья Журавлев.

 

Собственник-УК-арендатор.
    Однако не всегда слова участников рынка соответствуют действительности. Некоторые консультанты и представители УК выносят суровую оценку деятельности владельцев офисных центров. В голове не укладывается, как можно сэкономить, например, на клининге. Оказывается, отказаться от качественной уборки – вполне распространенная практика, о которой не всегда готовы говорить собственники или управляющие компании.
    «Сами по себе УК не сокращали бюджеты на управление и эксплуатацию, сделать это из-за кризиса их вынудили собственники объектов, соответственно, пришлось чем-то пожертвовать», – констатирует факт Давид Годшо.
     В первую очередь «жертвуют» персоналом, например, количеством уборщиц на объекте. Допустим, БЦ площадью 5 000 кв.м обслуживали три уборщицы, а в кризис - только одна. Качество от такой уборки снизится: не будет оперативного реагирования на жалобы, часть помещений, например запасные лестницы, станут убираться реже обычного и т.д. Скажем, ежеквартальное мытье окон в кризис превратится в ежегодное.
   Во-вторых, УК могут экономить на моющих и чистящих средствах, приобретая чуть более дешевые товары.

   В-третьих, техническая эксплуатация некоторых помещений может вообще отдаваться на откуп арендаторам – это может быть уборка внутренних офисных  помещений самих арендаторов, замена лампочек, мытье окон, санузлов. Раньше собственник, как правило, навязывал арендаторам услуги своей УК, в кризис многие перестали это делать, предоставляя арендаторам самим решать вопросы с уборкой.
   «В-четвертых, можно сократить частоту плановых проверок инженерных систем (канализация, отопление, вентиляция и т.д.), например промывку фильтров системы вентиляции, замер сопротивления изоляции. Только подобная экономия может закончиться аварией», – подводит неутешительный итог Давид Годшо.
   Алексей Мальцев заостряет внимание на том, к чему приводит экономия собственников на технической составляющей объектов. Большая часть сданных в эксплуатацию в 2008-09 годах новых офисных центров «страдает» от протечки кровли, плохо работающей вентиляции, отваливающихся потолков и прочих «прелестей» быстрого и, как правило, проведенного со значительной оптимизаций средств, строительства. Признавать своих ошибок никто не хочет, а объекты, тем временем теряют потребительские качества и арендаторов. Вопрос о том, какие дополнительные сервисы должны предложить УК, чтобы привлечь арендаторов, остается риторическим.

 

Все хотят хороший офис. 
   Отразилась ли сложившаяся ситуация с офисами на пуле арендаторов,   «населяющих» деловые центры. Мнения участников рынка разделились. Международные консультанты оценивают рынок оптимистично. Арендатор просто может съехать, если не доволен сервисом, считают в NAI Becar.
   На первый план во всей этой экономии выходит вопрос отношения к арендатору. Если на его запросы реагируют, пусть не так быстро, как хотелось бы, но реагируют, то в большинстве случаев арендаторы могут и потерпеть. «А вот если его «посылают», то решение о переезде может быть принято очень оперативно, – уверен Давид Годшо, –  четкой связи между суммой денег, затраченной на эксплуатацию, и поведением УК – нет». Это вопрос сервиса и отношения УК к своим арендаторам, клиентоориентированность.
   А вот в CB Richard Ellis отмечают, что арендаторы связаны с собственниками юридически оформленными договорными отношениями, расторжение которых в одностороннем порядке раньше, чем прописано в договоре, влечет за собой выплату неустоек владельцам офиса. По этой причине пул арендаторов во многих бизнес-центрах особо не изменился.
   По мнению Ильи Журавлева, в кризис пул арендаторов, безусловно, менялся в сторону уменьшения.  Порядка 40% бизнес–центров пустовало. На данный момент арендные ставки растут, и все БЦ класса «А» и «В» имеют практически 100% заполняемость.
   Данные аналитиков CB Richard Ellis: сегодня доля свободных помещений на рынке офисов класса А в Москве составляет 16% (для сравнения, в 2009 году – 20%), В Екатеринбурге – 10–15%. Такая положительная динамика объясняется не только тем, что бизнес арендаторов восстановился после кризиса, главная причина роста спроса – по-прежнему недостаток качественных деловых центров.
   Эксперты отмечают такие тренды: арендаторы предпочитают заезжать в офисы с отделкой, не затрачивая денег на ремонт; отдается предпочтение помещениям с небольшой нарезкой; переезд занимает около трех месяцев, включая процесс подбора помещений, отделку, заключение договора аренды.

   По оценке консультантов CB Richard Ellis, в 2010 году средние арендные ставки в офисных центрах  класса «А» и «В» в зависимости от месторасположения (без НДС и эксплуатационных расходов) в Москве составляют $580-800 за кв.м в год, в Екатеринбурге $450-500, в других городах-миллионниках – $350-400.

ВЫНОС
  Эффективность от оптимизации расходов на эксплуатацию недвижимости сильно преувеличена по сравнению с доходной частью.

   В кризис пул арендаторов менялся в сторону уменьшения.  Порядка 40% бизнес–центров пустовало.


 
По теме
Автор: 32 ПСО ФПС ГПС ГУ МЧС России по СО   28 марта на территории поселка Пудлинговый состоялись пожарно-тактические учения 32 пожарно-спасательного отряда с развёртыванием опорного пункта по тушению крупных пожаров.
Центральный окружной военный суд в Екатеринбурге вынес приговор бывшему аспиранту механико-математического факультета МГУ Азату Мифтахову* (*внесен в реестр террористов и экстремистов).
В Екатеринбурге задержан подозреваемый в ограблении банков. Им оказался 44-летний уроженец Кушвы, который в 2015 году ограбил «Росгосстрахбанк» и забрал 1,6 млн рублей, а в прошлом году – «Россельхозбанк»,
В Нижнем Тагиле мужчина украл миллион и изобразил нападение на себя В Нижнем Тагиле житель Астрахани потратил миллион рублей, инсценировал нападение на самого себя и сообщил в полицию о грабеже.
На трассе недалеко от Североуральска произошло ДТП с пассажирским автобусом - Фото 1 - JustMedia В аварии пострадали водитель автобуса и пассажир легкового автомобиля. Фото: ГИБДД На 94-м километре трассы Серов – Североуральск – Ивдель произошло ДТП с участием пассажирского автобуса, в него врезался легковой автомобиль.
JustMedia
Автор: 32 ПСО ФПС ГПС ГУ МЧС России по СО   28 марта на территории поселка Пудлинговый состоялись пожарно-тактические учения 32 пожарно-спасательного отряда с развёртыванием опорного пункта по тушению крупных пожаров.
KSK66.Ru
Автор: Подслушано в школе №7   «Театр — это целая жизнь, которая не зависит от времени и обстоятельств!» Это, действительно, так!
KSK66.Ru