«Неправильно вы дольщиков спасаете». На Урале обкатали новый инструмент решения проблемы

Фото: архив 66.ru Арбитражный управляющий из Екатеринбурга Юрий Попов написал письмо новому уральскому полпреду Николаю Цуканову, в котором объяснил, как избежать коллапса. В колонке для 66.RU он рассказал о новом правовом механизме, который станет спасением для дольщиков всей страны.

Новые нормы статьи 201.15–1 (были установлены законодателем в августе 2016 года) Попов применил первым в России в рамках банкротства ООО «Инжиниринговая строительная компания «Конструктив» (в ХМАО). В письме на имя полпреда Цуканова он сообщил, что судебные акты в процессе устоялись во всех инстанциях и дошли до Верховного суда, что говорит о формировании новой правовой практики. Арбитражный управляющий просит организовать при полпредстве рабочую группу и масштабировать кейс с применением новых инструментов закона «О банкротстве».

Юрий Попов, арбитражный управляющий:


— Мы видим, что сроки в банкротствах растут, конфликты, которые выводят людей на улицу и заставляют встать на колени перед камерой, учащаются, а общее число банкротств растет на 7 процентов в год, при том что количество управляющих падает из-за ужесточения правил работы.

Что происходит, когда дом не готов, а застройщик стал банкротом. Закон предусматривает завершение строительства с использованием жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Всегда создается новое юридическое лицо, которому отдается объект незавершенного строительства. И именно участники ЖСК должны достроить свой дом. В ЖСК может прийти инвестор, который вкладывает свои деньги. Здесь чаще всего и возникает проблема отношений инвестора с ЖСК, а право собственности становится предметом споров. В том числе в суде.

То есть при банкротстве застройщика такой механизм, как ЖСК, буксует и проблемы не снимает, а лишь консервирует ее на годы. Получается как в фильме «Гараж»: определить свою судьбу должны члены кооператива, на которых фактически арбитражный суд всю ответственность за объект и перекладывает. А если у ЖСК есть председатель с неоднозначными личностными характеристиками и дольщики, которые упиваются внутренними дрязгами, завершение строительства становится почти невозможным. Ни один инвестор туда не пойдет.

Возможность не попасть в тупик дает применение §7 закона «О несостоятельности при банкротстве застройщиков». На мой взгляд, сегодня это самый эффективный механизм, который позволяет заканчивать проблемные объекты, обремененные дольщиками и арестами. Причем делается все в процессе, который можно ускорять. Сейчас, пройдя этот путь, я понимаю, где и как можно было сокращать временные интервалы. И что важно — этот способ гарантирует соблюдение прав всех участников. Но при этом арбитражные управляющие почему-то не рискуют подавать заявление об использовании данного способа.

У меня был конкретный кейс: дом на 36 квартир, стадия готовности 75%. Было принято решение использовать упомянутые новые нормы закона «О банкротстве застройщика». Принципиальные отличия этого механизма:

— Управляющий проводит не оценку рыночной стоимости объекта, а оценку стоимости прав (!). Она отличается тем, что учитываются: а — обременения, б — аресты и в — сами договорные отношения с дольщиками. Законодатель предусмотрел, что рыночная стоимость и стоимость прав — разные вещи. Здесь важно, как отработает конкурсный управляющий, который должен к этому моменту выявить недействительные сделки, если они были, и сохранить только реальные обязательства. Из реальных прав требований кредиторов первой и второй очереди складывается реальный реестр. Стоимость формируется из первой и второй очереди реестра платежей, плюс текущие платежи. Так и только так, поэтому произвольного подхода к цене, оспаривание которой может затянуться на годы, — нет. Все максимально просто и понятно. В случае с «Конструктивом» получилось 10,6 млн руб.

— Заинтересованное лицо вносит итоговую сумму на счет должника. И получает объект. Судебный акт становится основанием для регистрации права собственности . То есть лицо, входящее как инвестор, получает права, которые все стороны признают адекватными и подтверждает суд. В итоге инвестор вложит еще 10 млн руб., достроит дом и отдаст дольщикам то, должен отдать. Остальным же будет распоряжаться по своему усмотрению.

Мы говорили о защите прав инвестора, но есть и вторая сторона — дольщики. Второе отличие процедуры: при ведении дела по §7 суд формирует специальный реестр участников долевого строительства. Его ведет или управляющий или реестродержатель в силу закона. Этот реестр идет следом за объектом, прикрепляется на всех этапах, и игнорирование зарегистрированных договоров в принципе невозможно. Это гарантирует соблюдение прав дольщиков.

 
По теме
фото: АПИ - АПИ фото: АПИ ЕКАТЕРИНБУРГ. Новые положения федерального закона о долевом строительстве позволят избежать появления новых долгостроев и случаев нарушения прав граждан недобросовестными застройщиками.
06.07.2018
Фото: ER.RU - Единая Россия Фото: ER.RU Принятие закона, предусматривающего создание новой системы финансирования жилищного строительства, несущественно отразится на стоимости квадратных метров Новый закон меняет модель жилищного строительства,
06.07.2018
Что необходимо знать потребителю при заключении договора об участии в долевом строительстве - Администрация Верхняя Пышма Долевое участие в строительстве – популярный и выгодный способ возведения жилых объектов и приобретения жилья, надежно регулируемый законодательством.
05.07.2018
 
Застройщик "Кольцовского" получил "пятерочку" - УралИнформБюро По приговору Ленинского суда в Екатеринбурге. Бывший застройщик долгостроя ЖК "Кольцовский" 5 лет проведет в колонии общего режима за махинации с деньгами дольщиков.
04.07.2018
 
Информация о ходе уборки улично-дорожной сети и объектов зеленого хозяйства по Железнодорожному району 13 сентября - Железнодорожный район Екатеринбурга В дневное время 13 сентября в ходе уборки объектов улично-дорожной сети Железнодорожного района МБУ «Железнодорожное ДЭУ» (содержание дорог, тротуаров, остановочных площадок, пешеходных переходов) были задействованы:
25.09.2018 Железнодорожный район Екатеринбурга
фотография: архив редакции. АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДА ЕКАТЕРИНБУРГА ПОСТАНОВЛЕНИЕ 20.09.2018                               № 2334 О внесении изменений в Постановление Администрации города Екатеринбурга от 31.10.
25.09.2018 Вечерний Екатеринбург
После оборудования пешеходного перехода по требованиям ГОСТ понижения тротуара пришлось исключить Николай Королев На перекрестке улиц Ленина и Кирова сходятся выезд на Режевской тракт, въезд в центр со стороны Екатеринбурга,
24.09.2018 Газета Золотая горка
Chevrolet какое-то время перекрывал улицу Сулимова, пока очевидцы не оттолкали его на обочину - e1.Ru Пострадавшего водителя ВАЗа увезли в травмотологию Chevrolet какое-то время перекрывал улицу Сулимова, пока очевидцы не оттолкали его на обочину Сегодня вечером на Сулимова, недалеко от перекрестка с улицей Садовой,
25.09.2018 e1.Ru
На камеру драку снимал 12-летний школьник Олег Галимов В поселке Рефтинский в 100 километрах от Екатеринбурга двое школьников жестоко избили 20-летнего инвалида Сергея Рябова (фамилия изменена - Ред.
26.09.2018 КП Екатеринбург
Отдел полиции выражает благодарность бдительной жительнице Серова за помощь в раскрытии преступления и возвращение похищенного велосипеда законным владельцам.
26.09.2018 Газета Серовский рабочий
Даже маленькие зрители досмотрели спектакль до конца - e1.Ru Смотрите трогательный фоторепортаж с показа Даже маленькие зрители досмотрели спектакль до конца В Областной детской клинической больнице сегодня прошёл благотворительный спектакль.
25.09.2018 e1.Ru
«Серая Шейка»: остался месяц до финала - Тагильский рабочий 1 ноября жюри городского открытого конкурса детского литературного творчества «Серая Шейка» закончит принимать работы от участников и начнет подводить итоги.
26.09.2018 Тагильский рабочий
Гастроли прошли при полупустых залах - тому виной фальшивые аншлаги, дорогие шоу и требование валютных гонораров Кира БУЛЫЧЕВА Мы обычно подводим итоги летних гастролей сразу после того, как заканчиваеся сезон.
26.09.2018 КП Екатеринбург
В честь 75-летия скульптора Владимира Павленко в Нижнетагильском музее изобразительных искусств подготовили выставку его произведений «Избранное…» Выставка камерная, занимает один маленький зал,
25.09.2018 Тагильский рабочий
Сегодня в Нижнетагильском городском историческом архиве открылась выставка «Окаянные дни», посвященная столетию начала гражданской войны.
25.09.2018 Тагильский рабочий
Ещё один российский клуб будет бороться за бронзу турнира - e1.Ru В финале турнира екатеринбурженки встретятся со спортсменками из Венгрии Ещё один российский клуб будет бороться за бронзу турнира Екатеринбургский баскетбольный клуб вышел в финал международного турнира «Кубок УГМК».
25.09.2018 e1.Ru
19 сентября стартовала студенческая спартакиада – спортивное мероприятие, в котором принимают участие воспитанники пяти профессиональных образовательных учреждений Серова: металлургического и политехнического техникумов,
26.09.2018 Газета Серовский рабочий
В Рио-де-Жанейро стартовал чемпионат мира по гребному слалому. В составе сборной России за награды борется тагильчанин, воспитанник школы олимпийского резерва «Уралец» Дмитрий Храмцов.
26.09.2018 Тагильский рабочий
Губернатор Евгений Куйвашев презентовал потенциал Свердловской области и заявку на ЭКСПО-2025 Послам стран Евросоюза - Губернатор Свердловской области Губернатор Евгений Куйвашев 26 сентября представил потенциал Свердловской области и заявку на право проведения ЭКСПО-2025 в Екатеринбурге Чрезвычайным и Полномочным Послам государств-членов Европейского союза в Российско
26.09.2018 Губернатор Свердловской области
фотография: архив редакции. В Каменске-Уральском сегодня, 26 сентября, в 15.28 спасатели получили сообщение о пожаре на улице Цветников — на площади 40 квадратных метров огнём были повреждены стены и кровля квартиры,
26.09.2018 Вечерний Екатеринбург