«Неправильно вы дольщиков спасаете». На Урале обкатали новый инструмент решения проблемы

Фото: архив 66.ru Арбитражный управляющий из Екатеринбурга Юрий Попов написал письмо новому уральскому полпреду Николаю Цуканову, в котором объяснил, как избежать коллапса. В колонке для 66.RU он рассказал о новом правовом механизме, который станет спасением для дольщиков всей страны.

Новые нормы статьи 201.15–1 (были установлены законодателем в августе 2016 года) Попов применил первым в России в рамках банкротства ООО «Инжиниринговая строительная компания «Конструктив» (в ХМАО). В письме на имя полпреда Цуканова он сообщил, что судебные акты в процессе устоялись во всех инстанциях и дошли до Верховного суда, что говорит о формировании новой правовой практики. Арбитражный управляющий просит организовать при полпредстве рабочую группу и масштабировать кейс с применением новых инструментов закона «О банкротстве».

Юрий Попов, арбитражный управляющий:


— Мы видим, что сроки в банкротствах растут, конфликты, которые выводят людей на улицу и заставляют встать на колени перед камерой, учащаются, а общее число банкротств растет на 7 процентов в год, при том что количество управляющих падает из-за ужесточения правил работы.

Что происходит, когда дом не готов, а застройщик стал банкротом. Закон предусматривает завершение строительства с использованием жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Всегда создается новое юридическое лицо, которому отдается объект незавершенного строительства. И именно участники ЖСК должны достроить свой дом. В ЖСК может прийти инвестор, который вкладывает свои деньги. Здесь чаще всего и возникает проблема отношений инвестора с ЖСК, а право собственности становится предметом споров. В том числе в суде.

То есть при банкротстве застройщика такой механизм, как ЖСК, буксует и проблемы не снимает, а лишь консервирует ее на годы. Получается как в фильме «Гараж»: определить свою судьбу должны члены кооператива, на которых фактически арбитражный суд всю ответственность за объект и перекладывает. А если у ЖСК есть председатель с неоднозначными личностными характеристиками и дольщики, которые упиваются внутренними дрязгами, завершение строительства становится почти невозможным. Ни один инвестор туда не пойдет.

Возможность не попасть в тупик дает применение §7 закона «О несостоятельности при банкротстве застройщиков». На мой взгляд, сегодня это самый эффективный механизм, который позволяет заканчивать проблемные объекты, обремененные дольщиками и арестами. Причем делается все в процессе, который можно ускорять. Сейчас, пройдя этот путь, я понимаю, где и как можно было сокращать временные интервалы. И что важно — этот способ гарантирует соблюдение прав всех участников. Но при этом арбитражные управляющие почему-то не рискуют подавать заявление об использовании данного способа.

У меня был конкретный кейс: дом на 36 квартир, стадия готовности 75%. Было принято решение использовать упомянутые новые нормы закона «О банкротстве застройщика». Принципиальные отличия этого механизма:

— Управляющий проводит не оценку рыночной стоимости объекта, а оценку стоимости прав (!). Она отличается тем, что учитываются: а — обременения, б — аресты и в — сами договорные отношения с дольщиками. Законодатель предусмотрел, что рыночная стоимость и стоимость прав — разные вещи. Здесь важно, как отработает конкурсный управляющий, который должен к этому моменту выявить недействительные сделки, если они были, и сохранить только реальные обязательства. Из реальных прав требований кредиторов первой и второй очереди складывается реальный реестр. Стоимость формируется из первой и второй очереди реестра платежей, плюс текущие платежи. Так и только так, поэтому произвольного подхода к цене, оспаривание которой может затянуться на годы, — нет. Все максимально просто и понятно. В случае с «Конструктивом» получилось 10,6 млн руб.

— Заинтересованное лицо вносит итоговую сумму на счет должника. И получает объект. Судебный акт становится основанием для регистрации права собственности . То есть лицо, входящее как инвестор, получает права, которые все стороны признают адекватными и подтверждает суд. В итоге инвестор вложит еще 10 млн руб., достроит дом и отдаст дольщикам то, должен отдать. Остальным же будет распоряжаться по своему усмотрению.

Мы говорили о защите прав инвестора, но есть и вторая сторона — дольщики. Второе отличие процедуры: при ведении дела по §7 суд формирует специальный реестр участников долевого строительства. Его ведет или управляющий или реестродержатель в силу закона. Этот реестр идет следом за объектом, прикрепляется на всех этапах, и игнорирование зарегистрированных договоров в принципе невозможно. Это гарантирует соблюдение прав дольщиков.

 
По теме
фото: АПИ - АПИ фото: АПИ ЕКАТЕРИНБУРГ. Новые положения федерального закона о долевом строительстве позволят избежать появления новых долгостроев и случаев нарушения прав граждан недобросовестными застройщиками.
06.07.2018
Фото: ER.RU - Единая Россия Фото: ER.RU Принятие закона, предусматривающего создание новой системы финансирования жилищного строительства, несущественно отразится на стоимости квадратных метров Новый закон меняет модель жилищного строительства,
06.07.2018
Что необходимо знать потребителю при заключении договора об участии в долевом строительстве - Администрация Верхняя Пышма Долевое участие в строительстве – популярный и выгодный способ возведения жилых объектов и приобретения жилья, надежно регулируемый законодательством.
05.07.2018
 
Застройщик "Кольцовского" получил "пятерочку" - УралИнформБюро По приговору Ленинского суда в Екатеринбурге. Бывший застройщик долгостроя ЖК "Кольцовский" 5 лет проведет в колонии общего режима за махинации с деньгами дольщиков.
04.07.2018
 
NOVA Park на сегодняшний день — самый масштабный проект застройщика - e1.Ru Квартиры европейского уровня здесь стоят всего от 1,7 млн рублей NOVA Park на сегодняшний день — самый масштабный проект застройщика Один из ведущих застройщиков Екатеринбурга — компания «Атомстройкомплекс» — сегодня
16.07.2018 e1.Ru
Водитель автомобиля говорит, что не видел мотоциклиста - e1.Ru Байкер на скорости влетел в машину, когда она поворачивала Водитель автомобиля говорит, что не видел мотоциклиста Сегодня ночью около 02:00 на улице Челюскинцев столкнулись мотоцикл Honda и автомобиль Datsun mi-DO.
16.07.2018 e1.Ru
Водитель автомобиля не заметил мотоциклиста, и тот на полном ходу врезался в машину Наталья КСЕНОФОНТОВА Три человека оказались в больнице после жуткой аварии в Екатеринбурге.
16.07.2018 КП Екатеринбург
Акция по профилактике ВИЧ, обереги и куклы, мастер-класс по «бачате» и брейк-данс. В Каменске-Уральском прошла выставка-продажа «Арт-Посад» - KU66.Ru Творческие мастер-классы, хороводы, рэп и брейк-данс стали украшением традиционной выставки-продажи декоративно-прикладного искусства «Арт-Посад», прошедшей 12 июля возле выставочного зала в Каменске-Уральском.
14.07.2018 KU66.Ru
Байкеры покажут свои захватывающие трюки в пятницу в Арамиле - e1.Ru Рассказываем, куда стоит спешить после работы Байкеры покажут свои захватывающие трюки в пятницу в Арамиле Половина лета прошла, и на Урале мы успели как насладиться по-настоящему приятным солнцем,
16.07.2018 e1.Ru
Патриарх Кирилл наградил знаком храмостроителя Эдуарда Росселя за содействие в возведении мужского монастыря в Алапаевске - Губернатор Свердловской области Патриарх Московский и всея Руси Кирилл , прибывший в Свердловскую область для участия в Царских днях, 15 июля совершил чин великого освещения храма Федоровской иконы Божией Матери,
15.07.2018 Губернатор Свердловской области
Вечером в воскресенье в «Лужниках» пройдёт главный матч чемпионата мира - e1.Ru Кошка E1.RU уже знает, кто это будет Вечером в воскресенье в «Лужниках» пройдёт главный матч чемпионата мира Позади больше семи лет подготовки, 63 матча на 12 стадионах в 11 городах.
15.07.2018 e1.Ru
В связи с ремонтом тепловой сети в период с 9.00 пятницы, 20 июля, по 17.00 четверга, 26 июля, будет закрыто движение всех транспортных средств на участке автомобильной дороги по пр.
16.07.2018 KU66.Ru
Прошедшие День города и День металлурга, так горячо любимые и широко отмечаемые в Каменске-Уральском, продемонстрировали и обратную сторону медали.
16.07.2018 KU66.Ru